法条解读●●

根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条 因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。新冠肺炎疫情满足该四个构成要件，因此属于不可抗力。

新冠肺炎疫情的持续作用，也会对合同的履行产生极大的影响，根据《民法典》第五百九十条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。且《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的第三条第一款也明确了因疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。

因此，因不可抗力不能履行合同的，可根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，且因不可抗力致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。与此同时，以不可抗力不能履行合同为由主张减免责任或解除合同时，应及时通知相对人，及时止损，并保留相关证据。

疫情下商业房产租赁合同中的5个常见问题：

1、受疫情影响，物业延期完工或暂时停工，出租人已经与承租人签订租赁合同却无法依约交付的，出租人可以不可抗力为由主张免除逾期交付的违约责任。

2、受疫情影响，政府部门要求暂停营业的，承租人以不可抗力要求减免租金的，有约定，从约定；无约定，承租人可在合理范围内主张延长租期或减免因疫情防控无法正常使用房屋的租金。

3、受疫情影响，政府部门未要求而出租人要求暂停营业的，有约定从约定；无约定，承租人可主张出租人违约，可要求减免暂停营业期间的租金及其他的损害赔偿责任。

4、受疫情影响，承租人要求解除物业租赁合同的，有约定，从约定；无约定的情况下，根据《民法典》第五百六十三条判断疫情影响是否构成合同解除法定事由；也可根据《民法典》第五百三十三条“情势变更”的规定向人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

5、受疫情影响，租赁合同解除的，承租人可以主张物业装修损失，有约定，从约定；无约定的，可结合剩余租赁期限及装修残值等评估因素，由出租人和承租人双方合理分担。

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